באופן חריג: השופט גלעד הס הורה לאכוף הסכם במקרקעין בהיקף של 100 מיליון שקל

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק בשבוע שעבר בסכסוך בין יזם הנדל"ן להב לוי לאיש העסקים דוד סיני, השופט גלעד הס (בצילום) הורה באופן יוצא דופן לאכוף הסכם למכירת קרקע בתל אביב בשווי של כ-100 מיליון שקל על סמך זיכרון דברים וטיוטה שלא נחתמה. 

השניים החלו לנהל משא-ומתן בשנת 2019, שבו לוי או חברה מטעמו ירכשו מסיני כ-3 דונם במקרקעין ליד אצטדיון בלומפילד במתחם הרחובות שארית ישראל-חזק-שניצלר, הידוע כ"מתחם חזק". הם חתמו על זיכרון דברים שפירט את עיקרי העסקה, במסגרתה רוכש לוי במזומן כשליש מהקרקע, ועל היתרה תתבצע עסקת קומבינציה, שבה סיני יקבל 48% מדירות שייבנו על-ידי לוי, בעוד שלוי יקבל 52% מהדירות.

לוי העביר מקדמה בסך 200 אלף שקל וקיבל זכות לרשום הערת אזהרה על שמו. הם העבירו את המשך המשא-ומתן לעורכי דינם, אשר נמשך עוד  7 חודשים נוספים. כאשר הצדדים הגיעו לטיוטות מפורטות, אך טרם חתימתם, הודיע סיני על הפסקת המשא-ומתן עקב אי-הגעה להסכמות.

לוי טען כי הביטול נעשה באפן חד צדדי ושלא כדין, מכיוון שהעסקה למכירה ולקומבינציה כבר התגבשה. הוא רשם הערת אזהרה על המקרקעין, ובתגובה סיני הגיש תביעה למחיקת הערת האזהרה ולמתן צו הצהרתי הקובע כי הצדדים לא התקשרו בעסקה מחייבת. לוי הגיש תביעה שכנגד, וביקש לאכוף את זיכרון הדברים ואת טיוטת ההסכם שלא נחתם.

ההליך נמשך שלוש שנים וכלל באופן חריג חקירות של עורכי הדין ממחלקות הנדל"ן של שני המשרדים שעסקו במשא-ומתן. השופט הס דחה את תביעתו של סיני וקיבל את התביעה שכנגד לאכיפת ההסכם כמחייב, וקבע כי הטיוטות הלא חתומות מחייבות את הצדדים, וביחד עם זיכרון הדברים הם מהווים עסקה גמורה שניתן לאכוף. 

השופט הס קבע כי ערב הנסיגה מהמשא-ומתן, לא רק שהיה זיכרון דברים מחייב בין הצדדים, אלא שנוסח ההסכם המפורט מכוח זיכרון הדברים היה מוסכם גם כן, למעט מחלוקת שולית ש"ניתן היה להתגבר עליה בנקל", והוסיף כי הצדדים נקטו צעד שאינו שגרתי, כאשר בזמן שעורכי הדין מטעמם עמלים על טיוטות, הם נפגשו וחתמו על זיכרון דברים מפורט. "אולם לטעמי, דווקא היותו של הצעד בלתי שגרתי, יש בו על-מנת ללמד על רצינות ונכונות שני הצדדים להתקשר בעסקה, בפרט כאשר מדובר על אנשי עסקים מתוחכמים אשר הבינו את משמעות הצעד החריג שנקטו".

עוד נקבע כי למרות שמדובר בעסקה מורכבת, זיכרון הדברים היה מפורט וכלל את המרכיבים העיקריים בעסקה. "מדובר בעסקה בין מומחים, אנשי עסקים, אשר מבינים היטב את התחום העסקי ונעזרו באנשי מקצוע מהשורה הראשונה. מר סיני, התובע, אומנם טען כי אינו מבין בנדל"ן, אולם הודה כי הוא איש עסקים רב-נכסים, אשר מחזיק עובדים רבים. שני הצדדים אף נעזרו בשני משרדי עורכי הדין מהמובילים בישראל בתחום הנדל"ן. מכאן, אין לפניי אזרח רגיל המבקש למכור את דירתו היחידה וחותם על זיכרון דברים שאינו מבין את משמעותו, אלא בשני צדדים מתוחכמים, מומחים, אשר נעזרים באנשי מקצוע מעולים".

לפיכך, השופט הס קיבל את טענת לוי לפיה כי הסיבה לנסיגתו החד-צדדית של סיני מהעסקה לפני החתימה הייתה שהוא קיבל הצעה טובה יותר מחברת אופק. סיני חויב לשלם 250 אלף שקל הוצאות משפט.