פסק דין מנומק היטב שניתן לאחרונה על־ידי השופטת נועה גרוסמן (בצילום) מבית המשפט המחוזי בתל אביב התייחס לשאלה מסקרנת - האם ניתן לראות את המבקשים כמי שרכשו יחידת דיור מתוקף זכויות בתום לב, גם אם לא נחתם חוזה בכתב, ומהם הגורמים הקובעים מתי חוזה הופך מחייב מבחינה משפטית?
המבקשים טענו כי רכשו יחידה (מס' 244) מחברת סוהו באילת הנתונה בהקפאת הליכים משפטיים מאוקטובר 2018, הם טענו כי רכשו את היחידה בהתאם לעקרונות הזכויות וכדין. עוד הם ציינו כי שילמו את מלוא התמורה, וברשותם מסמך, אותו הם מפרשים כהתחייבות החברה כלפיהם עוד מיום מיוני 2016.
זכויותיהם ביחידה לא נרשמו רשמית על שמם, גם לא במסגרת רישום שיעבוד. לטענתם, מאוחר יותר התגלה להם כי בחודש אוגוסט 2016 נמכרה יחידת הדיור לקונה אחר. המבקשים ערערו על המכירה הכפולה, וטענו כי זכויותיהם גוברת בין זכויות נוגדות.
מנגד, המשיבים טענו כי זכותם גוברת ביחידה השנויה במחלוקת, שכן הם רכשו אותה מחברת סוהו ביום 11.8.2016, בשונה מהבקשים שרק חתמו על טופס הרשמה. המשיבים טוענים, כי מיד לאחר חתימה על הסכם הרכישה נערך לטובתם רישום שיעבוד כדין.
המנהל המיוחד התנגד ואמר כי יש לדחות את הבקשה, ואין להכיר בזכויות המבקשים ביחידה. לטענתו, המבקשים מועלם סיכמו ולא חתמו על הסכם רכישת אותה היחידה. ניסיונם לטעון זכויות ביחידה על סמך טופס הרשמה, טופס זה אינו בא במקום הסכם מלא לרכישת הדירה.
השופטת גרוסמן קבעה כי למרות שיהוי בהגשת הבקשה, אין הצדקה לדחיית הבקשה עצמה.
"אף שמצאתי כי רכיב גמירות הדעת לא מצא ביטוי בענייננו, הרי בחינה אובייקטיבית של לשון טופס ההרשמה מעידה על מסוימות. ישנם פרטים מהותיים במסמך זה: שמות הצדדים – יש. הגדרת הנכס – יש. הגדרת מחיר – יש. מהות העיסקה – יש. קביעת תשלומים – אין צורך, כל הסכום שולם מראש ובפרטים הללו יש כדי לענות במידה מסוימת ומספקת על רכיב המסוימות".
אולם, גרוסמן דחתה את הבקשה לאחר ניתוח שבו בחן קריטריונים מתי ייחשב מסמך כחוזה מקרקעין מחייב. השופטת אמרה כי הפסיקה הציבה קריטריונים ברורים להגדרת מסמך חוזה מחייב. גמירות הדעת של הצדדים הוא תנאי בל יעבור, ויסוד מהותי נוסף הוא המסוימות . בנוסף קיימת גם דרישת כתב מפורטת, בסעיף 8 לחוק המקרקעין.
בית המשפט קבע כי קיימים במקרים מסוימים אכן ניתן לאפיין גם מסמך ביניים כחוזה מחייב. לדוגמה, כאשר צדדים חתומים על מסמך זיכרון דברים או במצב זה על טופס הרשמה, ככל שהמסמך כולל את התנאים הדרושים ההופכים אותו להסכם מחייב.
בנוסף, ציינה השופטת כי תוקפו של המסמך הראשוני אשר מכילים גם התייחסות ל"נוסחת הקשר". ככל שהמסמך המקדים כולל הסתייגויות או תנאים – הוא עלול להחליש את חוזקו של המסמך הראשוני ולהפוך לחוזה מחייב.
בית המשפט הבהיר כי הוא אינו רואה בטופס הרישום הסכם מחייב המקנה למבקשים זכויות מעין־קנייניות בתום לב. בעוד שטופס הרישום משמש כשלב ראשוני בתהליך העסקה, אך היסודות הבסיסיים נעדרים כאן.
עם זאת, בית המשפט סבר כי נוסח טופס ההרשמה עם פרטים מהותיים מעיד על רכיב מסוים של ודאות, והגיע למסקנה כי במקרה זה קיים היעדר נוסחת הקשר, המשפיעה להכריע קיום של חוזה מחייב.
במקרה זה, השופטת גרוסמן דחתה את התביעה וקבעה כי לא נכרת הסכם מחייב, אך מאחר שהמבקשים כבר שילמו את מלוא התמורה עבור היחידה, זכותם להגיש תביעת חוב להחזר הסכום ששולם על־ידם.
עוד אמרה השופטת גרוסמן "אני מוצאת, כי אכן יש מקום שהמבקשים יקבלו ולו חלק מהמגיע להם בגין הסכום (235,000 שקל) אותו שילמו לידי החברה. הם זכאים להגיש תביעת חוב לבקשת החזר הסכום ששילמו - כאשר מעמדם יהיה כמעמדם של נושים רגילים".
Comentarios