הפתרון מזומן כמעט בכל בניין: אין חניה - תשתמשו במחסן

מאת: מגזין בית המשפט

מצוקת החניה ברשויות המקומיות, ובמיוחד בתל אביב, גוברת. מציאת מקום חניה במרכז תל-אביב זו כבר מזמן משימה כמעט בלתי אפשרית. כל פיסת כחול-לבן קטנה שמתפנה נכבשת במהירות על-ידי זוכה מאושר אחר. נראה כי הפתרון מזומן כמעט בכל בניין בו יש מחסן.

אחת הסיבות המרכזיות המובילות לעומסי התנועה בכבישים במהלך השנים האחרונות היא מצוקת החניה ברשויות המקומיות. נכון להיום, הזמן הממוצע למציאת חניה פנויה בערים הצפופות עומד על 26 דקות, כאשר 30% מהפקקים שנוצרים בכבישי העיר, הינם כתוצאה מאותו חיפוש בלתי פוסק אחר חניה - בעיקר חניית כחול לבן. החניה מהווה מרכיב משמעותי לניהול התחבורה ומשפיעה על השימוש בקרקע, הבטיחות, הפיתוח הכלכלי וטיב השירות הניתן לתושב ולנהג המבקר בעיר. כך, לדוגמא, לתל אביב, שנחשבת לשיאנית מצוקת החניה בישראל, נכנסים מדי יום 450 אלף רכבים, כאשר מספר חניות הרחוב השייכות לעירייה עומד על 120 אלף חניות. מדובר כמעט בפי 4 רכבים יותר מחניות. אמנם ישנם חניונים, אבל הם ברובם יקרים ולא אטרקטיביים לחניה של שעות מרובות ולכן המאבק המרכזי של הנהג הישראלי הינו על חניות הרחוב.

אחד הפתרונות למצוקת החניה מצוי ממש 'מתחת לאף'. בבניין מגורים משותף קיים מרתף אשר חלקו משמש, עפ"י היתר הבניה, כחניה עבור הדיירים. חלק נוסף של המרתף בשטח של 300 מ"ר מיועד לאחסנה ומוצמד לאחת מדירות הבניין. שטח האחסנה אינו בשימוש ועולה השאלה האם ניתן לעשות בו שימוש מיטבי אחר, למשל לחניה.

דרך המלך לשינוי השימוש מאחסנה לחניה הייתה ונותרה הכנת תכנית בניין עיר. יחד עם זאת חוק התכנון והבניה העניק לרשות המקומית ולאזרח כלי תכנוני לגיטימי שהינו מתן היתר לשימוש חורג שניתן בד"כ לזמן קצוב (גם למספר שנים). הליך השימוש החורג הינו, כאמור, סטייה מדרך המלך ועל כן נקבע בפסיקה כי יש להתייחס אליו בזהירות ולהתיר אותו רק לאחר בחינת השימוש המבוקש לאורם של מספר פרמטרים כפי שיפורט להלן.

פרמטר אחד הבוחן את הפער בין השימוש המבוקש לשימוש המותר מכוח התכנית הוא 'עצימות השימוש החורג': ככל שהפער גדול יותר, כך תהיה הנטייה לאשר שימוש חורג קטנה יותר. במקרה שלפנינו מדובר בפער שאינו גדול. מדובר בעצימות נמוכה מאוד שכן השימוש לחניה הינו שימוש הקיים כבר בבניין המגורים.

לזה יש להוסיף את הפרמטרים הבאים: 'היקף השימוש החורג' - במקרה שלפנינו מדובר על שימוש חורג בהיקף שאינו משמעותי. 'מאזן התועלת אל מול הנזק שגורם השימוש החורג' - במקרה שלפנינו, נראה שלא יכול להיגרם נזק מהשימוש החורג המבוקש אלא רק תועלת לדיירי הבניין. '"גישור" לתכנית עתידית ותקופת נסיון' לשימוש חורג שהינו, כאמור, לתקופה קצובה יהיה בו כדי להוות תקופת ניסיון למוסדות התכנון עת ידונו בעתיד בתכנית לשינויי השימוש. 'עקרון ההפיכות' קובע כי לא יינתן אישור לשימוש חורג, מקום שבתום תקופת השימוש החורג, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו, בהתאם לשימוש הקבוע בהיתר הבניה. במקרה שלפנינו, אין כל בעיה מבחינה פיזית להפסיק את השימוש החורג ולחזור לעשות שימוש בשטח בהתאם לייעודו עפ"י ההיתר. 'עקרון צורך חיוני' נדרש שיהיה צורך לשימוש החורג המבוקש. במקרה שלפניניו השימוש החורג ייתן מענה למחסור תמידי במקומות חניה או להקמת חדר כושר שיש בו כדי לתרום לרווחת דיירי הבניין.

שקלול ואיזון הפרמטרים מוביל למסקנה כי מדובר בשימוש חורג בעצימות נמוכה, בהיקף שאינו גדול, כאשר מדובר בשימוש חורג אשר יש לו דרישה רבה על ידי אוכלוסייה המתגוררת במקום. יש מקום לאשר את השימוש החורג אשר יש בו יתרונות גדולים לדיירי הבניין כמו תוספת מקומות חניה לרווחת הדיירים. אין בשינוי השימוש כדי לגרום למפגע לדיירי הבניין וניתן לומר כי יש בו אף להטיב עם הדיירים על פני שימוש בשטח למטרת אחסנה. 

בשורה התחתונה, יש המון דברים לשפר, הן מבחינת הבירוקרטיה שמלווה אותנו כבר שנים והן מבחינת שירות טוב יותר לחונים. במידה והרשויות העירוניות לא ינקטו בצעדים אופרטיביים בכדי לשדרג את יכולות ניהול משאב עירוני זה, הן עלולות להתמודד עם בעיות בתחומים שונים, כגון פגיעה בעסקים, תאונות דרכים, זיהום אוויר ועומסי תנועה כבדים, שירחיבו את תופעת "צוואר הבקבוק" של רכבים בשעות העומס, ויקשו על הכניסה והיציאה מהעיר. לכן, על הרשויות לפחות לעודד את קידום הליכי אישור הבקשה לשימוש חורג – ולהקל על הפיכת המחסנים לחניות אטרקטיביות לתושבים.

צילום באדיבות: מוטי קמחי