פרויקט התמ"א נעצר: השכן הסרבן בבניין בן 12 דירות בת"א התעקש וניצח בבית המשפט

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני השופטת לימור ביבי (בצילום), קבע לאחרונה כי אין להפקיע זכויות קנייניות של בעל משרד במקרקעין במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 בתמורה לפיצוי כספי בלבד, וכי יש להבטיח לבעל הזכויות תמורה ממשית בדמות יחידה בנכס החדש.

ההליך עסק בבניין ברחוב קליי 16 בתל אביב, סמוך לדרך נמיר, הכולל 12 דירות ומשרד בקומת חצי מרתף. במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית תוכנן להקים במקום בניין בן שבע קומות מעל קומת עמודים וקומת גג חלקית, שיכלול 23 יחידות דיור. יזמית הפרויקט, חברת "רותם שני", חתמה על הסכמות עם כלל בעלי הדירות, למעט בעל המשרד.

לטענת התובע, המחזיק במשרד בשטח של 20 מ"ר, הדיירים האחרים ניסו לכפות עליו ויתור על זכויותיו בנכס ייחודי בתמורה להצעה בלתי הולמת, שכללה מחסן במרתף ללא חניה, ממ"ד או מרפסת. עוד נטען בכתב התביעה כי התנהלות הדיירים נעשתה תוך ניצול היותם רוב בפרויקט, וכי בפועל לא הובטחה לו כל יחידה ממשית מאחר שהיתר הבנייה אינו כולל את היחידה שיועדה לו.

המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את עמדת רוב הדיירים והתירה מינוי שמאי שיקבע את שווי זכויותיו של בעל המשרד לצורך מתן פיצוי כספי. התובע ערער לבית המשפט המחוזי וטען כי תוצאה זו פוגעת בזכות הקניין שלו: "שלילת זכות באמצעות תשלום כספי בלבד אינה מתיישבת עם דיני הקניין וחוק החיזוק".

במסגרת הערעור הוגשה גם חוות דעת שמאית מטעם התובע, לפיה ראוי היה להקצות לו דירת מגורים בשטח של 38 מ"ר במסגרת הבניין החדש.

בפסק דינה קבעה השופטת לימור ביבי: "מתן פיצוי כספי בלבד כנגד זכויות קנייניות מהווה פגיעה מהותית בזכויות בעל דירה, ואין לאפשר פגיעה כזו. נקודת המוצא בחוק החיזוק היא כי כל בעל דירה זכאי לזכות קניינית הולמת, ולא ניתן להמיר זכות זו בכסף בלבד".

לאור האמור, בית המשפט קיבל את הערעור, ביטל את החלטת המפקחת, והורה להשיב את התיק לבחינה מחודשת בפני המפקחת, תוך קביעת מתווה שיעניק לתובע תמורה קניינית ממשית בנכס החדש.