השופט אביגדור דורות פסק: השכיר 6 דירות, פיצל ל-8 וייאלץ לשלם מס של 1.92 מיליון שקל

מאת: שלמה בוצ'צ'ו,

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה לאחרונה ערעור שהגיש אברהם בן עמי על שומת מס ערך מוסף שהוצאה לו בגין השכרת דירות שבבעלותו בתל אביב. בפסק הדין, שניתן בפני השופט אביגדור דורות (בצילום), נקבע כי פעילותו של בן עמי עומדת בהגדרת "עוסק", וכי הוא חייב בתשלום מס עסקאות בגובה 1,920,000 ש"ח.

לפי פסק הדין, בן עמי קיבל שישה דופלקסים מחברה קבלנית שבשליטתו, כחלק מפרויקט בנייה. לאחר קבלת הדירות, הוא פיצל אותן לשמונה יחידות והשכיר אותן לטווח ארוך. רשות המסים קבעה כי מדובר בפעילות עסקית המחייבת במע"מ, מאחר שהוא ניהל את הנכסים בצורה מקצועית, תוך השבחתם והשכרתם באופן מסודר. בן עמי טען מנגד כי ההשכרה היא פרטית ואינה מחויבת במס עסקאות, וכי גם אם היה נחשב כ"עוסק", הרי שההשכרה פטורה ממס לפי חוק מע"מ.

השופט דורות קבע כי בן עמי עומד בקריטריונים של "עוסק", מאחר ופעילותו כללה תכנון, ניהול והשכרה של דירות תוך שימוש במנגנון עסקי מסודר. בית המשפט ציין כי פעולות כגון השבחת הדירות, פיצולן והשכרתן מעידות על פעילות עסקית לכל דבר ועניין. כמו כן, העובדה שבן עמי מחזיק בחברות נדל"ן וביצע עסקאות נוספות בתחום, חיזקה את הקביעה כי מדובר בפעילות עסקית ולא פרטית.

עוד קבע בית המשפט כי תקנה 1(2) לתקנות מע"מ מחייבת תשלום מס בגין "שימוש לצורך עצמי", כאשר הדירות הושכרו לאחר שנעשו בהן עבודות בנייה על ידי המשכיר עצמו. בן עמי טען כי גובה השומה שנקבע אינו משקף את שווי הדירות, אך השופט דורות דחה את הטענה, משום שהמערער לא הציג חוות דעת שמאית שתפריך את הערכת השווי שהוגשה מטעם רשות המסים.

בפסק הדין צוין כי בן עמי ניהל את השכרת הדירות תוך שילוב מנגנון עסקי מקצועי, לרבות טיפול בשוכרים, תחזוקת הנכסים והשגת מימון בנקאי. השופט דורות הדגיש כי "בנסיבות העניין, עסקאותיו החוזרות ונשנות, בצירוף הפעולות שביצע בנכסים שבבעלותו, מלמדות על כך שאין מדובר בפעילות פרטית אלא בהתנהלות עסקית מובהקת."

עוד נקבע כי למרות שבן עמי רשאי לנכות מס תשומות בהתאם לחוק, אין בכך כדי לבטל את חיובו בתשלום מס עסקאות. בית המשפט דחה את טענתו כי ההכנסות מההשכרה פטורות ממע"מ, וקבע כי אין להפריד בין פעילותו הפרטית לפעילותו העסקית, מאחר ונעשה שימוש בנכסים כחלק ממערך מסחרי. "אין ספק כי המערער הוא בעל מומחיות וידע רב בתחום הנדל"ן, ובמקרה זה פעל להשבחת הנכס, הרחבת זכויות הבנייה, וניהול הנכס באופן שמעיד על פעילות עסקית".

בסיכומו של דבר, בית המשפט קבע כי בן עמי מחויב בתשלום מס עסקאות מלא, תוך דחיית טענותיו כי מדובר בפעילות פרטית. השופט דורות ציין כי "אין מדובר בהשכרה תמימה של דירות פרטיות, אלא בהתנהלות עסקית מובהקת, הכוללת רכישת נכסים, השבחתם והשכרתם כחלק מפעילות שיטתית ורחבת היקף."

בית המשפט דחה את הערעור וחייב את בן עמי בתשלום מלוא המס שנקבע, תוך הדגשה כי פעילותו אינה שונה מזו של יזם נדל"ן הפועל באופן עסקי למטרות רווח. השופט דורות קבע כי יש לראות בו "עוסק" לכל דבר ועניין, ולכן חלים עליו דיני המע"מ במלואם.